Existen tres principales indicadores que promueven el crecimiento de la demanda de vivienda: primero, el crecimiento poblacional, en donde a mayor población mayor necesidad de vivienda; segundo, el crecimiento económico, que permite incentivar la inversión, el gasto y en general la reactivación del mercado; por último, los niveles socioeconómicos, en donde una concentración de niveles altos permite empujar el nuevo desarrollo de vivienda de acuerdo con cada nivel.
¿Cómo vamos Hermosillo 2022? Un análisis de la dinámica del mercado de vivienda en la ciudad.
Hermosillo, cuenta con indicadores positivos en estas tres categorías, manteniendo un crecimiento poblacional sostenido, una economía resiliente y una concentración de niveles socioeconómicos premium y residencial plus por arriba de la media nacional. Esta combinación permite tener un panorama inicial positivo para el desarrollo y la venta de vivienda. Sin embargo, para entender a fondo la dinámica del mercado debemos analizar el comportamiento de la oferta y la demanda, y como éstas han formado el desarrollo urbano de la ciudad.
El panorama de la ciudad…
En últimos 25 años, Hermosillo ha casi duplicado su mancha urbana y actualmente continúa expandiéndose con nuevos desarrollos horizontales a las periferias de la ciudad. Sin embargo, esta tendencia conlleva a altos gastos de infraestructura para llevar servicios hasta estas nuevas zonas, así como un impacto ambiental negativo tanto en explotación de espacios como en emisión de CO2 por los largos traslados dentro de la ciudad.
Lo anterior, ha llevado al nacimiento de nuevos proyectos verticales que se encuentren más cercanos a los principales creadores de valor de la ciudad. Este tipo de vivienda responde a la tendencia de poder realizar la mayoría de las necesidades diarias de una persona a menos de 20 minutos de su casa, ya sea caminando, en bicicleta o en transporte público.
La verticalización es una necesidad de la urbe
La ciudad actualmente cuenta con un índice de verticalización de hasta el 21%, que quiere decir que este porcentaje del mercado está dispuesto a comprar un departamento que una casa, pero también la mayoría del mercado sigue prefiriendo una vivienda horizontal. Por lo tanto, la vivienda vertical se debe ver como un complemento del mercado, más no un reemplazo a la necesidad por viviendas horizontales. Mientras la ciudad siga expandiéndose y se le dé una mayor importancia a la conectividad con estos principales creadores de valor, la maduración vertical continuará y comenzaremos a ver más y mejores proyectos verticales que atiendan esa necesidad.
Total de unidades vendidas de vivienda vertical formal en la ZM Hermosillo
Un claro indicador del dinamismo del mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año. En este caso departamentos, en donde Hermosillo ha venido incrementando sus ventas de productos verticales desde el año 2018. Si bien, al igual que el mercado nacional, durante la pandemia se tuvo un ligero decremento en ventas, el año 2021 demostró la resiliencia de este mercado en la ciudad, sobrepasando las ventas pre-pandemia del 2019.
Análisis de meses en inventario por segmento y tipo de producto de la ZM de Hermosillo
Oferta y demanda en Hermosillo
Para entender por completo el comportamiento del mercado, no solo debemos analizar que se está vendiendo (demanda), si no también cuánto producto queda (oferta). Una de las medidas que nos permite analizar el cruce de estas dos variables es la cantidad de meses que quedan de inventario, lo cual representa la relación que existe entre el inventario restante y la dinámica de ventas por segmento, estimando así los meses restantes de inventario. Esta rúbrica, nos da un panorama de la situación del mercado en donde a menor cantidad de inventario y mayores ventas, mayor la oportunidad de desarrollo, mientras que, a mayor cantidad de inventario y menores ventas, menor la oportunidad, por la saturación de producto que esto representa.
Como se aprecia en la tabla anterior, Hermosillo cuenta con buenos ritmos de colocación e inventario tanto de casas como de departamentos, en donde prácticamente todos los segmentos se encuentran dentro de un mercado ideal e inclusive, para los segmentos medios, una sub-oferta de producto con grandes oportunidades de desarrollo.
Esta dinámica viene a justificar este panorama positivo de vivienda en la ciudad, en donde vemos que existe un área de oportunidad por el desarrollo de nuevos proyectos que puedan seguir satisfaciendo las crecientes necesidades de vivienda, para así llegar a un mercado saludable tanto en el mercado horizontal como en el mercado vertical.
Grandes oportunidades de vivienda en la Ciudad del sol
El futuro de Hermosillo se muestra lleno de oportunidades, con una buena base de proyectos de calidad, que han ayudado a la maduración del mercado y a la consolidación de nuevos productos, así como el crecimiento sostenido de las variables económicas y demográficas de la ciudad, no queda más que poner manos a la obra y ser parte de este brillante futuro que le espera a esta “Ciudad del Sol”.
En 4S, reiteramos nuestro compromiso por seguir creando mejores ciudades con proyectos extraordinarios que respondan a las tendencias de mercado y satisfagan de mejor manera las necesidades de la comunidad, para así, proyecto por proyecto, transformar el futuro de esta gran ciudad.
