La mayoría de los clientes que acude a nosotros como asesores hipotecarios, llegan con una idea de la casa que desean adquirir y sus esfuerzos enfocados a tramitar un crédito para comprarla. Ha habido casos donde ha sido imposible demostrar los ingresos necesarios para poder obtener el crédito que se requiere, en muchos de los casos, aun pagando deudas. Esta es una situación frustrante ya que se habían hecho planes con una casa en particular y se deben reconsiderar. Lo recomendable es iniciar con el análisis de nuestra situación personal o familiar comparando nuestras deudas con nuestros ingresos.
Las deudas a considerar serán las que aparecen en Buró de Crédito y en Círculo de Crédito. De ellos tomaremos la suma de los pagos mínimos mensuales, como ejemplo:
Pago de auto: $ 3,600.00
Tarjeta de crédito: $ 1,500.00
Tienda comercial: $ 800.00
Préstamo personal: $ 1,000.00
Suma: $ 6,900.00
Los ingresos a considerar serán los que podemos demostrar de manera formal o, por lo menos, con estados de cuenta.
En el caso de las personas asalariadas se toma en cuenta la suma de las percepciones, siempre y cuando no haya descuentos adicionales a las deducciones normales; para el caso de independientes, ya sean con actividad empresarial, profesionistas independientes o socios de alguna empresa, la consideración es en base al promedio de los depósitos en estados de cuenta personales de los últimos 6 meses, no en todos los casos de independientes es así, pero sirve como base de referencia para un cálculo previo a un análisis profesional.
Ya que se cuenta con los números que arrojaron las deudas y los ingresos, lo siguiente será obtener la relación entre ellas. Esto es, obtener el porcentaje que representan las deudas contra nuestras percepciones. Suponiendo un ingreso de $ 40,000.00, con los pagos del ejemplo de la tabla, su endeudamiento seria del 17.25%; el límite de endeudamiento permitido por la mayoría de las instituciones de crédito es el 40% incluyendo la mensualidad de la deuda a contraer.
Esto quiere decir que la diferencia entre el 40% y el resultado que nos arroje la operación realizada será la mensualidad que se podrá pagar. Para el caso del ejemplo, el 40% de $ 40,000.00 es $ 16,000.00; o sea que a esto se le restarán los pagos ya comprometidos y quedará un total de $ 9,100.00, que es lo que se utilizará para el pago de una hipoteca.
Con este cálculo, se tiene una idea de la capacidad de compra, el siguiente paso podría ser iniciar el trámite de un crédito y, una vez autorizado, podrás “enamorarte” de cualquier casa que esté dentro de estas posibilidades.
Textos Ing. Gonzalo Dórame
Grupo Asesor Hipotecario – gonzalodd@yahoo.com
