Compra segura ante notario: requisitos y recomendaciones

Estimados lectores, me encuentro feliz de colaborar por primera vez con la Revista Tu Casa Nueva, referente en Sonora y Arizona sobre la oferta inmobiliaria así como los temas de interés alrededor de nuestras construcciones, remodelaciones, adquisiciones y todo lo relacionado con la meta de convertir una casa en hogar, ahora te platico sobre como realizar una compra segura ante notario público.

Requisitos para una compraventa segura.

Para este especial de adquisición de vivienda, resulta tedioso limitarme a enlistar los requisitos que deben cubrir la parte vendedora y la parte compradora ante una inminente operación de compraventa, toda vez que cada operación tiene sus particularidades. Por ejemplo, ¿es una casa de una inmobiliaria o de un particular? ¿Se adquiere de contado o con crédito? El crédito es bancario o de INFONAVIT o FOVISSSTE? ¿La casa que se pretende adquirir actualmente está hipotecada o libre de gravamen? El pago será en ¿ dinero, en especie o mixto? ¿Interviene un corredor inmobiliario? Estas, entre otras tantas variables intervienen en el proceso que hacemos las Notarias y Notarios sobre cada caso particular, para determinar los documentos que deben integrar el expediente notarial. El fin último es dar certeza jurídica a las partes que intervienen en el proceso, tanto al vendedor que debe de recibir el pago total del inmueble que transmite; así como al comprador, que tiene derecho a recibir la casa en las condiciones en que fue ofertada, libre de adeudos y cargas registrales.

Compra segura ante notario — Area Social

A grandes rasgos, si que puedo describir los requisitos que son comunes para todas las operaciones de compraventa, aunque cada Notaría está obligada a tener su propio Manual de Operaciones, donde podrán variar mínimamente estos requisitos. En general, para efectos prácticos los podemos clasificar así:

Requisito de la identificación de las partes

Los requisitos de identificación de las partes los deben presentar todos los involucrados como vendedores, compradores y apoderados.

Copia de identificación oficial vigente. Los más comunes son credencial de elector, pasaporte y cédula profesional.
Cédula de Clave Única de Registro de Población. https://www.gob.mx/curp/
Constancia de Situación Fiscal. Es el documento que acredita a una persona física o moral su alta ante el SAT, el régimen de su tributación y su actividad principal.
Acta de Matrimonio y Capitulaciones Matrimoniales, en su caso.
Comprobante de Domicilio. Muy importante en casas habitación, dar de alta el RFC en el recibo de luz a nombre de uno de los propietarios, para que sea considerado un comprobante de domicilio útil para exentar el Impuesto Sobre la Renta en los casos que aplique.

Requisito de la identificación del inmueble

Los requisitos de identificación del inmueble por su naturaleza los debe presentar la Parte Vendedora.

Original o copia certificada de la escritura pública o titulo de propiedad a nombre del propietario actual. Es importante el documento esté completo, incluyendo datos de Registro Público de la Propiedad.
Recibo de impuesto predial pagado y carta de no adeudos municipales.
Recibos de los últimos consumos al corriente de pago. Ej. Luz, agua, teléfono, internet, gas natural, alarma, etc.
Carta de no adeudo de fraccionamiento, en su caso.
Certificado de Información Registral, para confirmar no haya gravámenes como hipotecas, embargos, anotación de Patrimonio Familiar, o cualquier otro impedimento para vender.
Factura de adquisición del inmueble, para el caso de operaciones realizadas a partir de abril de 2014, para acreditar el costo de adquisición.

El tercer gran aspecto a considerar es el presupuesto

El presupuesto que genera la compraventa por motivo de honorarios notariales, impuestos del vendedor y comprador, así como otros gastos y derechos que se deben cubrir para completar el proceso de escrituración hasta su registro en el Registro Público de la Propiedad. No se puede hablar ya de un porcentaje para tener idea del costo, puesto que a partir del 1 de enero de 2022 el Impuesto de Traslado de Dominio es progresivo, es decir, a mayor valor de operación, mayor tasa de impuesto.

A la parte vendedora le corresponderá cubrir el Impuesto sobre la Renta por Enajenación, que es el impuesto sobre la utilidad de su venta donde se toma en cuenta para su cálculo la fecha de adquisición, el valor de adquisición, la fecha y el valor de venta, así como su estado civil al momento de adquirir, entre otros factores. Así mismo, le corresponderá cualquier otro gasto extraordinario que sea necesario para regularizar sus documentos para tenerlos listos para poder vender, como cancelaciones de hipotecas, desincorporación de la casa del Patrimonio Familiar, etc.

A la parte compradora le corresponderá pagar los honorarios notariales de la escritura de compraventa, el Impuesto de Traslado de Dominio, la tramitación del avalúo (en caso de no contar el vendedor con uno vigente), el Impuesto sobre la Renta por Adquisición cuando sea el caso, los derechos de Registro Público y la gestoría.

Como se puede observar, cada caso es distinto, así como para cada caso habrá estrategias donde su Notario de confianza le pueda asesorar para transitar hacia un cierre de operación donde ambas partes estén protegidas y con la certeza de que los pagos que harán serán los adecuados y necesarios para el fin último que es proteger el patrimonio de las partes involucradas. El notario, en base a los documentos proporcionados, le deberá asesorar sobre el acto jurídico óptimo para cerrar su operación, los tiempos que éste lleva, el presupuesto desglosado de operación, así como la revisión de los documentos que integran el expediente. Todo esto te llevará a una Compra segura ante notario.